青岛即墨中纺城在售物业或涉售后返租
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admin
2018-10-29 14:50

  “罕见批发金铺,高额收益,10年委托经营,无忧退出机制。”在有着“中国纺织名城”之称的青岛市即墨区,即墨·中纺服装城(以下简称“中纺城”)以此宣传口号,吸引着众多投资客的目光。

  “罕见批发金铺,高额收益,10年委托经营,无忧退出机制。”在有着“中国纺织名城”之称的青岛市即墨区,即墨·中纺服装城(以下简称“中纺城”)以此宣传口号,吸引着众多投资客的目光。

  日前,《中国经营报》记者实地走访中纺城发现,该项目正在销售的B馆部分商铺,宣称可十年委托经营,购房者在购置商铺后将获得返还十年的租金收益。而十年之后如果不想续签,开发企业还将无条件回购。

  但是,记者在走访中了解到,与这一极具诱惑的销售模式相比,事实上,该项目已正式运营一年之久的C、D馆,情况并不乐观。两个场馆中仍有大量商铺处于空置状态,而部分商铺虽已陈设商品,但是店门紧锁,门前更是贴有数张督促开门经营并扣除保证金的通知书。此外,记者还发现,上述两个场馆虽定位为“童装城”,但是馆内还存在多个箱包、鞋具甚至快递等其他业态。

  对此,记者多次致电、致函项目开发企业中纺联合股份有限公司及运营企业青岛市中纺四季青实业股份有限公司,但是截至发稿前,均未收到回复。

  “我们现在卖的是四周沿街门面和B馆四层的商铺,步行街的商铺已经全部售罄了。”一位中纺城置业顾问告诉记者。

  据了解,中纺城总占地面积609亩,计划总投资72亿元,总建筑面积116万平方米。按照最初规划,项目分为三期开发,包含中纺服装城、轻纺物流城、时尚创意城三大板块。

  其中,一期中纺服装城总建筑面积38.5万平方米,总投资19亿元,主体划分为四馆一街,目前四馆中的C、D两馆已正式开业,B馆处于试运营状态,A馆和步行街则正在装修中。二期、三期项目尚未动工。

  在项目销售中心展示的“B馆4层商铺销控图”中,记者看到,该区域约有170个商铺,其中已有20余个商铺被红点标识,显示为已售状态。

  置业顾问告诉记者,该商铺在购买后不允许自持,需要交由运营方统一经营。委托经营期限为十年,在此期限内,客户可获得一定的投资收益。

  据介绍,客户第一年收益可获得总价的6%,第二年为7%,第三至五年均为8%。而从第六至十年,每年获得的收益为总价的7%加商铺房租收益的九成分红。此外,客户还可选择将前三年的收益直接抵扣房款,从第四年开始获取收益。

  以该区域中面积为52.54平方米的B-4213号商铺为例,原单价为18106.3元/平方米,总价约为95万元。如果客户全款支付,将获得九五折及交五万元抵十二万元的优惠,总价即为83万余元。按此价钱,该商铺十年期限可获保底收益56.4万余元,及五年的商铺分红。

  “您尽管放心,我们采取的是淘汰机制,选优割差。如果商铺做得不好,会被踢出去。但是客户的收益由我们保证。”置业顾问告诉记者,由于商铺位置、运营情况等原因,会存在房租分红的不确定性,但是每年的保底收益由开发企业支付,不会受到影响。

  此外,置业顾问还表示,如果十年之后客户想要转让商铺,开发企业还可以进行回购。随后,其向记者展示了一份“商铺有偿使用协议”。记者看到,协议中显示,该商铺十年使用期届满后,乙方可以要求甲方以本合同约定的合同价收回该商铺使用权。

  在上述协议中,乙方实际拥有的只是商铺的使用权,并无产权证。“我们是40年大产权,一层一个产权证,单个的商铺只有使用权。”置业顾问解释称。

  对此,北京京润律师事务所律师张志同告诉记者,双方虽然签订的是“商铺有偿使用协议”,即乙方有偿获得了商铺的使用权,再委托甲方进行统一经营管理,但是从实质的销售行为来看,甲方这一模式可以认定为“以租代售”。而在此基础上,甲方对乙方承诺租金收益,则可以认定为“售后返租”,这一行为或属于违规。

  《商品房销售管理办法》规定,房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房,不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

  “一开始谁也不知道会这样,先挺着吧。”当记者询问营业情况时,C馆一位童装店老板如此表示。

  较高的投资收益,以及十年后可以原价回购的约定,对于投资者而言看似极具吸引力。但是,记者在随后的实地走访中发现,中纺城目前的运营情况并不理想。

  从正门进入C馆,记者看到整个场馆中并无多少顾客,显得异常冷清。一层、二层商铺虽然基本全部入驻,但是从三层起,却有数排商铺处于空置状态。而即便已铺设商品的店铺,也多是店门紧锁,没有营业。

  “一开始谁也不知道会这样,先挺着吧。”当记者询问营业情况时,C馆一位童装店老板如此表示。据介绍,该店在C馆开业时即已入驻,但是客流量并不理想。

  “商铺不开门会扣违约金。商场管理部门经常会来查。”另一位商铺老板则告诉记者,管理方会对每家商铺进行检查,如果发现不开门营业的情况,会进行相应的处罚。

  在走访中,记者发现,多家商铺门前贴有《商户整改营业通知书》《限期开门营业通知书》及《扣除履约保证金通知书》。

  其中整改通知书显示,管理方在检查时发现某家商铺没有开门营业,要求其进行为期一周的整改。如整改期过后还未开门营业,则下发《限期开门营业通知书》。

  这一通知书则显示,根据《中纺服装城开门经营管理规定》,限即日起开门营业。第二次起未按照规定时间开门营业者,每次扣除履约保证金500元直至解除合同收回商铺。

  值得注意的是,记者看到,有部分商铺门前已贴有数十张《扣除履约保证金通知单》,时间跨度则达两个月之久。

  而C馆的情况也存在于B、D两馆中。据了解,C、D两馆于2017年10月正式试运营,至今已有一年时间,B馆则于2018年4月开始试运营。

  “我们都是今年5月份开业的,这家店两个月前装修一下,就没来过了。”在B区,记者发现一家商铺仅仅挂上了门牌,内部则空无一物,对此,旁边商铺店主告诉记者,事实上,此类商铺并不奇怪,很多店主并非仅有这一处商铺,但是由于此处客流量不大,所以宁可关门或是当作仓库使用,被扣保证金,也好过多分出人手在此“耗着”。

  “没办法,虽然免租金,但是需要交物业费和保证金,已经开始赔钱了。”对此,一商铺店主如此表示。

  即墨区政府官方网站显示,早在2002年,该区即被中国纺织工业联合会确认为纺织产业集群试点地区,并授予了“中国纺织名城”称号。

  2014年,即墨区政府规划打造一座包括中纺城、小商品新城等板块在内的国际商贸城,计划在3~5年内,打造成为中国北方规模最大、档次最高、带动作用最强的商贸物流聚集区。

  中纺城就位于国际商贸城核心区域。据介绍,中纺城一期A馆主打国际男女装,B馆主打外贸,C、D馆则主打童装市场。其中,C、D馆在开业之初,还曾举办了中国即墨童装节。此外,中纺城还上线了“中纺在线”系统,后者被定义为基于互联网构建的国内首家专业纺织服装类O2O多进口、全开放的生态型公共服务平台。

  “我们前五年是‘养商期’,也就是养商户,拉拢老客户,开发新客户,将中纺城的名气打出去。”对于目前中纺城运营情况,上述置业顾问告诉记者,为此,运营方对于入驻商户,还推出了免三年租金的优惠。

  但是,对于“养商期”一说,部分商铺店主并不认同。在D区,记者发现有商铺已经贴出了对外出租的公告。“没办法,虽然免租金,但是需要交物业费和保证金,已经开始赔钱了。”对此,一商铺店主如此表示。

  记者在走访中还发现,事实上,C、D馆虽定位为“童装城”,其中却不乏箱包、鞋具甚至快递等其他业态。

  “也是为了聚人气吧,反正这个地方搞什么的都有,他们也让做。”在D区四层,一家收发物流的店铺老板告诉记者。而在该店不远处,则为一家专做箱包的商铺。

  此外,记者还看到了一处名为“中纺在线创客空间”的门店,面积约为200平方米,店内摆放着数排电脑,但是仅有三人在办公。据一位工作人员介绍,只需缴纳一千元押金,且每月支付一百元费用,即可租赁一个办公桌。承租者可在“中纺在线”平台开设网店。

  随后,记者登录“中纺在线”,并通过搜索“品牌”发现,其入驻商圈均为“中纺服装城”,合计约为750余家,但是绝大多数店铺内并未展示商品。而通过搜索“宝贝”并按照销量进行排序则发现,销售最高的商品已售仅为50件。

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